¿Cuánto dinero tienes?

Cuenta de ahorro vivienda

Abrir una cuenta de ahorro vivienda supone fijarse un plazo para comprar (generalmente, cuatro años). Sin embargo, las ventajas que te ofrece esta cuenta pueden resultarte muy convenientes: tú debes valorar si en tu caso compensa la espera.

Una cuenta de ahorro vivienda te ofrece estas dos ventajas:

Te da la posibilidad de desgravarte durante más tiempo, mientras ahorras antes de comprar la vivienda.

Te ayuda a disminuir los costes de un posible crédito, que probablemente necesitarás en el momento de comprar.

Es conveniente que tengas muy claras las dos condiciones principales de las cuentas de ahorro vivienda:

Las cantidades invertidas sólo las puedes destinar a comprar o rehabilitar una vivienda habitual.
Debes invertir todo el saldo de la cuenta en el plazo que se te indique.
¿Podré desgravarme durante más tiempo?

Comprar un inmueble supone un gran impacto económico. La desgravación fiscal es una forma de reducir ese impacto.

Simplemente por comprar tu vivienda habitual, te desgravas (independientemente de que tengas o no una cuenta de ahorro vivienda). En el año de la adquisición te corresponde una desgravación del 15% sobre lo aportado para la compra de la vivienda. La cantidad máxima a la que puedes aplicar esta desgravación es de 9.015,18 euros, por lo que el importe máximo a deducir será de 1.352,28 euros.

Si tienes una cuenta de ahorro vivienda, puedes aumentar tu capacidad de desgravación fiscal. Las cuentas de ahorro vivienda son cuentas corrientes, libretas o depósitos bancarios (nunca fondos de inversión) que tienen una particularidad. Si quieres ahorrar para comprar tu vivienda, tardarás varios años: la cuenta de ahorro vivienda te da la posibilidad de desgravarte un 15% de las cantidades que ingreses en ella cada año, antes de comprar tu vivienda (el número de años es limitado). La cantidad máxima a la que puedes aplicar esta desgravación es de 9.015,18 euros anuales, por lo que el importe máximo que puedes deducirte cada año será de 1.352,28 euros.

¿Durante cuántos años puedo ahorrar aprovechando la cuenta de ahorro vivienda?

Es obligatorio invertir la totalidad del saldo en la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual en un plazo máximo desde la fecha de apertura de la cuenta.

Más concretamente:
Seis años, en Navarra.
Cinco años, en el País Vasco.
Cinco años en el resto del territorio nacional, si la cuenta se abrió antes del 1 de enero de 1999.
Cuatro años en el resto del territorio nacional, si la cuenta se abrió después del 1 de enero de 1999.
Si vas a comprar una vivienda nueva y el promotor suspende pagos o bien quiebra, el plazo se amplía en otros cuatro años, siempre y cuando lo hayas comunicado y solicitado en Hacienda.

Algunas condiciones de la cuenta de ahorro vivienda:

Puedes ingresar en la cuenta de ahorro vivienda las cantidades que quieras. Sin embargo, existe un límite de deducción: 9.015,18 euros. Cada año, te corresponde una deducción del 15%, aplicable a un máximo de 9.015,18 euros. Así, el importe máximo que puedes deducirte cada año será de 1.352,28 euros.
Sólo se admite una cuenta de ahorro vivienda por persona.
No se puede domiciliar ningún pago en ella: tu cuenta de ahorro vivienda debe ser totalmente independiente de cualquier otra cuenta que tengas.
Las cantidades invertidas en la cuenta de ahorro vivienda sólo las puedes destinar a la compra de una vivienda habitual y en el plazo indicado. De lo contrario, tendrías que devolver la desgravación obtenida y pagar los intereses de demora correspondientes.

¿Pagaré menos por mi crédito?

Cuando llegue el momento de comprar, contarás con un capital invertido en la cuenta de ahorro vivienda. Así, necesitarás menos dinero ajeno para financiar la nueva vivienda. Si necesitas créditos, éstos serán menores: por lo tanto, su coste será menor. Además, algunas entidades financieras ofrecen mejores condiciones de préstamo a los titulares de las cuentas de ahorro vivienda.

¿Tengo una vivienda para vender?

Si vas a financiar la totalidad o parte de tu nueva vivienda con la venta de la anterior:

1. No te conviene precipitarte. Para lograr una buena venta, tienes que planificarla con tiempo suficiente.

2. Tampoco debes demorarte demasiado. Si reinviertes a tiempo el dinero que obtengas de la venta de tu anterior vivienda (y cumples algunos otros requisitos), puedes ahorrarte pagar impuestos por esa cantidad obtenida.

La venta de tu vivienda originará unas repercusiones fiscales:
En principio, pagarás impuestos por la plusvalía obtenida en la venta
¿Qué es "plusvalía"?

Si hace tiempo compraste una vivienda por 60.000 euros y ahora la vendes por 72.000, obtienes una plusvalía de 12.000 euros.

En principio, deberás pagar impuestos en la declaración de la renta por la plusvalía que obtengas de la venta de tu anterior vivienda. Pero si reinviertes a tiempo este dinero en tu nueva vivienda y cumples algunos otros requisitos, puedes ahorrarte el pago de esos impuestos, aplicando lo que se llama "exención por reinversión".

¿Cómo puedo aplicarme la exención por reinversión?

Hay dos situaciones que automáticamente te hacen exento:

Si la vivienda que vendes la compraste antes del 31 de diciembre de 1986.
Si tienes más de 65 años y el inmueble para vender es tu vivienda habitual.
Si tu caso no se corresponde con ninguna de estas dos situaciones, aún hay algo que puedes hacer:

Puedes evitar este pago fiscal si aplicas la denominada exención por reinversión. Para poder hacerlo, tienes que cumplir dos condiciones:
La vivienda que vendes tiene que haber sido tu vivienda habitual.
Debes reinvertir (en la compra de tu nueva vivienda) la plusvalía obtenida de la venta de tu vivienda anterior en un plazo máximo de dos años desde la venta.
"¿Y si me cambié de casa hace tiempo, pero no he vendido mi anterior vivienda habitual hasta este momento?" Existe la posibilidad de reinvertir el dinero que saques de la venta retrospectivamente, en una vivienda habitual que ya has comprado (y que no has terminado de pagar). El plazo máximo hacia atrás es el mismo: dos años.
Consecuencias de aplicarse la exención por reinversión:

Las cantidades obtenidas de la venta de tu anterior vivienda (menos el préstamo que cancelaste, si fuese tu caso) las vas a reinvertir en la compra de tu nueva vivienda: estas cantidades no te servirán para desgravarte por la adquisición de tu nueva vivienda habitual.

A cambio, te libras de pagar impuestos por la plusvalía que has obtenido.

En general, interesará aplicar exención por reinversión cuando la cantidad a reinvertir, que genera deducción en los dos años que marca la ley, sea inferior a 27.045, 54 euros (9.015,18 multiplicado por los tres ejercicios fiscales que abarca el periodo de los dos años legales).

Capital inicial

Empieza por contabilizar el dinero ahorrado que quieres destinar a la compra de la vivienda.

Si tienes una cuenta de ahorro vivienda, dispondrás de la totalidad de lo ahorrado hasta que llegue el momento de hacer efectivos los pagos por la nueva vivienda.

Si tienes otras cuentas de ahorro o inversión, calcula el saldo disponible y del que quieras hacer uso para hacer frente a los gastos de adquisición de tu vivienda. Si tienes dinero a plazo fijo, no te olvides de tener en cuenta la fecha de vencimiento de la inversión (así evitarás penalizaciones de la entidad financiera por retirar el dinero antes de tiempo).

Es posible que a corto plazo tengas previstos unos ingresos determinados que vas a destinar a la compra de la vivienda, aumentando así tu capital inicial disponible.

Ingresos netos por la venta de una vivienda anterior.
Otros ingresos previstos.

Con estos datos, ya puedes definir el capital inicial que vas a destinar a la compra de tu nueva vivienda.

Capacidad de endeudamiento
Si no tienes un capital inicial para comprar la vivienda o es insuficiente, puedes recurrir a una entidad de crédito. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario.

Para que te concedan un crédito hipotecario, tienes que ser capaz de hacer frente a sus gastos y cuotas. Es decir; tienes que tener unos ingresos estables suficientes. O dicho de otra forma, tienes que tener una capacidad de endeudamiento adecuada al crédito que quieres pedir.

Si no cuentas con un capital inicial, cuidado: normalmente, el crédito hipotecario te va a cubrir en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar. (En algunas entidades pueden llegar a financiarte el 100%, pero deberás cumplir determinados requisitos).
Debes demostrar que puedes pagar las cuotas. Una fórmula sencilla (aunque no muy precisa) para calcular tu capacidad de endeudamiento es la siguiente: La cuota del crédito no debe superar el 35% de tus ingresos netos.
Ten en cuenta que la cuota del crédito es mensual: por eso, el resultado de este cálculo de capacidad de endeudamiento también debe ser mensual.
Es interesante, para evitar desviaciones, que este cálculo del 35% lo hagas teniendo en cuenta tanto los ingresos netos anuales como los mensuales. (Tu capacidad de endeudamiento variará dependiendo del número de pagas que recibas anualmente).

En el caso de que vayas a hacer frente a los pagos junto con tu pareja, tendrás que calcular los ingresos netos de los dos.

Repercusiones de comprar residencia habitual

Se considera como primera vivienda o vivienda habitual la edificación que constituya tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo causas de fuerza mayor tales como traslado laboral, separación matrimonial, cambio de empleo, etc.

Para que una vivienda sea tu vivienda habitual, tienes que vivir en ella. El documento que acredita que tú vives en esa vivienda es el padrón. Cuando compres tu vivienda actualiza los datos del padrón, haciendo constar tu nueva residencia, en un plazo no superior a 12 meses desde la adquisición.

La ley vigente concede importantes ventajas fiscales para la adquisición de la primera vivienda. Además, éstas no se limitan a la compra, sino que también se aplican a la construcción de la vivienda o su ampliación, modificación o rehabilitación
Cuando decimos "primera" vivienda, nos referimos a vivienda habitual. Es indiferente que sea la primera vez que compras una casa, o que la vivienda sea nueva o de segunda mano.

¿Cuáles son las ventajas fiscales que puedo obtener al comprar primera vivienda?

Pueden considerarse dos casos:
1-. Si pagas el importe total de la vivienda con dinero ahorrado... En este caso la deducción fiscal que se aplica, en su cuota íntegra, es el 15% del total del importe pagado para la adquisición de tu vivienda. Dentro de este importe se incluyen tres conceptos: el precio total de compra, los gastos originados que hayan corrido a tu cargo (formalización de la escritura de compra-venta, notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base máxima de esta deducción es de 9.015,18 euros anuales, por lo que el importe máximo a deducir es de 1.352,28 euros.

2-. Si solicitas un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda... En este caso la base de la deducción está constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo. Esto incluye la amortización, los intereses y los demás gastos derivados. La base máxima de esta deducción es de 9.015,18 euros.

Entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo se establecen diferentes porcentajes de deducción. A continuación te mostramos algunos datos orientativos:

Durante los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda se aplica el 25% sobre los primeros 4.507,59 euros; una vez sobrepasada esta cantidad se aplica un 15%, hasta el límite de 9.015,18 euros.

Transcurridos los dos primeros años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15% respectivamente, hasta el límite de 9.015,18 euros.

Para aplicar los porcentajes incrementados del 25% y del 20% sobre los primeros 4.507, 59 euros, deberán producirse las siguientes circunstancias:

Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.
Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.
Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado. Los porcentajes del 25% y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.
Cada Comunidad Autónoma establece deducciones particulares. A continuación te ofrecemos algunos datos orientativos, pero para saber cómo te afectan las deducciones autonómicas deberás consultarlo directamente en los servicios de vivienda de tu Comunidad Autónoma.

Baleares: 5% para menores de 35 años.
La Rioja: 3% para menores de 35 años con base imponible máxima de 18.030,36 euros en declaración individual o de 30.050,61 euros en declaración conjunta.
Murcia: en general, 3% para menores de 35 años. Será el 5% si la base no supera los 16.527,83 euros en la parte general y los 1.652,78 euros en la especial.
Comunidad Valenciana: 3% para menores de 35 años, si la base imponible no supera dos veces el salario mínimo interprofesional. 3% para discapacitados con grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100; esta deducción es compatible con la anterior. 90,15 euros por cada contribuyente que haya destinado subvenciones de la Generalitat Valenciana a la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual; esta deducción es incompatible con las dos anteriores.
País Vasco:
Tiene un régimen especial, que consiste en una desgravación del 15% de las cantidades aportadas a adquisición o rehabilitación de vivienda, más un 20% de lo abonado en concepto de intereses, con unos límites del 60% de la base imponible anual (minorada por el importe de las pensiones compensatorias y por aportaciones a Planes de Pensiones o EPSV) y 180.303,63 euros de inversión total en vivienda, por unidad familiar (por lo que la deducción máxima a lo largo de los años no podrá superar los 27.045,54 euros, es decir, el 15% de 180.303,63).
Estas deducciones aumentan al 25% sobre amortización y al 30% sobre intereses con los mismos límites, para menores de 35 años con bases imponibles inferiores a 27.045,54 euros.
Si la inversión supera los 180.303,63 euros, las cantidades a desgravar se tomarán prorrateando dicha cantidad entre el valor del préstamo.

Repercusiones de comprar segunda vivienda

"Ya tengo una residencia habitual desde hace más de tres años, en la que estoy empadronado. Lo que quiero es una segunda vivienda".
Una segunda vivienda es la que no utilizas como residencia habitual, sino como casa de campo, de descanso, como residencia temporal una parte del año, como inversión...

La compra de una segunda vivienda no tiene ninguna desgravación o mejora fiscal

Vivienda nueva

Una vivienda nueva o de primera mano es una vivienda que no ha sido transmitida nunca.

Ventajas

Al ser una compra nueva, tienes la posibilidad de escoger sus características y materiales de construcción con mayor libertad.
Si está sobre plano o en construcción, es posible que puedas hacer determinadas modificaciones en consonancia con tus gustos y necesidades.

Inconvenientes

Normalmente, las viviendas nuevas son más caras que las de segunda mano.
Al ser una primera compra, está sujeta al pago del IVA: el 7%.

Segunda mano

Una vivienda de segunda mano es una vivienda que ya ha sido transmitida, en una o más ocasiones. Normalmente será una vivienda ya utilizada, pero puede darse el caso de que esté sin estrenar (por ejemplo, si el anterior propietario la compró sobre plano o en construcción, y en el momento de la adquisición todavía no se ha terminado de construir).

Una ventaja

En principio, las viviendas de segunda mano suelen ser más baratas que las nuevas. De vez en cuando, aparecen interesantes oportunidades que hay que saber aprovechar.

Un inconveniente

Si eliges una vivienda de segunda mano, ten en cuenta su estado y las posibles reformas que tengas que hacer en ella:

Haz una primera revisión de las partes más visibles (carpintería, fontanería, etc.), ya que después será más difícil reclamar ante posibles defectos.
Puedes encargarle a un profesional que te asesore acerca del estado de las instalaciones (tuberías, electricidad, gas...) y la estructura (vigas, pilares...)
Para valorar la vivienda, también tienes que tener en cuenta si la venden amueblada o no. Si está amueblada, valora el interés que tiene para ti ese mobiliario. Al no ser una primera compra, no tendrás que pagar el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en un plazo inferior a 30 días desde la fecha de la escritura. El ITP depende de cada provincia; en general, se sitúa entre un 2,5% y un 7%

¿Qué es una vivienda sobre plano?

La vivienda que es sólo un proyecto todavía, y que el promotor te presenta enseñándote planos y bocetos.

¿Qué es una vivienda en construcción?

La vivienda que te oferta un promotor cuando algunas de las fases de construcción ya están en marcha.

Las viviendas sobre plano y las viviendas en construcción presentan ventajas y beneficios similares:

Ventajas

Si quieres adaptar la vivienda a tus necesidades, puedes negociar con el promotor diversas modificaciones. Al plantear estas modificaciones desde el principio, podrán aplicarse de forma más fácil y económica que cuando la casa esté terminada.

Inconvenientes

Los riesgos son mayores que al comprar una vivienda terminada, porque habrá cosas que no podrás comprobar directamente. Para evitar contratiempos, puedes recabar información sobre la actuación del promotor en obras anteriores.
Tendrás que adelantar algunas cantidades a cuenta para asegurar tu presencia en la promoción y para facilitarle al promotor que comience las obras.
Vivienda construida

Ventajas

Al contrario que en el caso de las viviendas sobre plano o en construcción, en este caso se trata de una vivienda terminada: puedes inspeccionarla y comprobar que todo es como debe ser, sin necesidad de ir controlando el proceso de construcción.

Si eliges una vivienda terminada, no tienes que esperar a que la construyan: podrás ocuparla mucho antes que si eligieras una vivienda sobre plano o en construcción.

Inconvenientes

Al ser una vivienda terminada, cualquier modificación que quieras hacer en ella costará más trabajo y más dinero que si se hubiese introducido desde el principio en el proceso de construcción del edificio.

¿Espacio urbano o rural?

Esta es una decisión que has de tomar en función de tus gustos y preferencias. Pero tendrás que valorar aspectos tales como:

La distancia a tu lugar de trabajo.
La cercanía o distancia a los servicios comunes: escuelas, servicios médicos...
Las comunicaciones.
La calidad de vida.
etc.

Zona

La zona que elijas para vivir determinará tanto tus condiciones de vida como el precio de tu vivienda. Para escoger tu zona ideal, tendrás que valorar diferentes aspectos. Fíjate en los que te planteamos para comenzar tu reflexión.

- Localización
Centro ciudad, parte vieja, zona residencial, barrio, afueras, urbanización privada.
- Servicios en la zona Comercios, escuelas, servicios sanitarios, espacios deportivos, zonas verdes.
- Los desplazamientos Transporte público cercano, distancia al trabajo, facilidad de aparcamiento.
- Seguridad Zona de alterne, zona tranquila, vigilancia.
- Planes urbanísticos Es bueno que consultes en el ayuntamiento los planes urbanísticos previstos para la zona, ya que pueden incidir mucho sobre su calidad y valoración futura.

Tipo

Ahora tienes que pensar qué tipo de vivienda prefieres. Puedes elegir entre diversos tipos de inmuebles. Tú eres quien tiene que valorar sus ventajas e inconvenientes:

Vivienda en altura: piso, dúplex, apartamento, estudio.
Vivienda pareada, chalet adosado, casa unifamiliar.

Tamaño

Tienes que definir el tamaño de la casa que necesitas. Analiza las necesidades de los miembros actuales o futuros previsibles que la van a habitar.

Esta necesidad la puedes cuantificar de dos formas:

En metros cuadrados de superficie de la vivienda.
En función del número de espacios que necesitas (3 habitaciones y 2 baños...)
Para evitar equívocos en el proceso de compra de tu vivienda, es conveniente que distingas entre:

Superficie útil: es la suma de las superficies de todos los compartimentos de la vivienda, sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie de los espacios exteriores (balcones, azoteas o patios) se indica por separado.
Superficie construida: hace referencia a la suma de la superficie útil, más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
Superficie construida con zonas comunes: incluye la superficie construida de la vivienda y la parte proporcional de los espacios comunes del edificio que le corresponden, según la cuota de copropiedad. Generalmente coincide con la superficie construida.
Garaje

Una de las decisiones que tienes que tomar es si quieres garaje o no.

Si quieres tener garaje, puedes adquirirlo de dos formas:

Comprando una vivienda que lo incluya.
Comprándolo por separado.
Si compras una vivienda nueva que incluye garaje (escriturado conjuntamente con esa vivienda nueva), pagarás un 7% de IVA, que es el mismo porcentaje que se aplica a la vivienda. Si se trata de una vivienda de segunda mano, no pagarás el IVA, sino el Impuesto de Transmisones Patrimoniales (entre un 2,5 y un 7%).

Sin embargo, si compras el garaje por separado, tendrás que pagar un 16% de IVA.


Calidad

Dentro de los estándares de calidad, ten en cuenta aquellos que se ajusten a tus posibilidades reales.

La calidad se va a ver reflejada tanto en los materiales como en los niveles de seguridad y solidez de la construcción de tu vivienda.

Es conveniente que tengas en cuenta los siguientes elementos:


La estructura
La estructura es siempre un factor importante, ya que los defectos no apreciables a primera vista -aparición de grietas, humedades...- dependen generalmente del buen o mal estado de la estructura.

La estructura puede ser de diferentes tipos: de ladrillo, de madera, metálica o de hormigón.

Las instalaciones individuales La calidad de las instalaciones individuales viene dada por los siguientes elementos:

El aislamiento térmico.
El aislamiento acústico.
El caudal de agua de los grifos.
El agua caliente: el control puede ser comunitario o individual. La calidad también dependerá de la capacidad que tenga la caldera.
El gas: puede ser gas natural, ciudad o butano.
La calefacción: el sistema puede funcionar mediante electricidad, mediante radiadores de gas, de aire caliente, etc. La calefacción puede ser central o individual.

Las aperturas hacia el exterior La calidad de puertas y ventanas depende de:

Su orientación.
La cantidad de luz, ventilación, vista y paso que proporcionen.
Su capacidad para evitar la entrada de agua y para asegurar un buen aislamiento térmico y acústico.

Las instalaciones comunes Ascensores y montacargas: su calidad dependerá de sus características técnicas y de las medidas de seguridad con las que cuenten.

La calidad de la vivienda dependerá también de las medidas de seguridad contra el fuego y de los equipos de extinción de incendios que haya instalados en el inmueble.

El nivel de los acabados La calidad y colocación de la pintura, las baldosas, el parqué, los zócalos, las molduras... define el nivel de los acabados.

Vivienda protegida

Las viviendas protegidas son aquellas que se construyen con arreglo a la normativa en vigor para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Esto supone que vas a tener unas ventajas y unas limitaciones, que dependerán de la Comunidad en la que se desee adquirir la vivienda.

Requisitos de la vivienda
Generalmente,
Superficie útil máxima de la vivienda: 90 m2.
Superficie máxima de garaje: 25 m2.
Superficie máxima de trastero: 8 m2.
Requisitos personales económicos

Generalmente,

El comprador no puede superar determinados límites de renta (33.055,67 euros).
Las unidades familiares con ingresos menores a 5,5 veces el salario mínimo, también podrán acceder a las viviendas de protección oficial. Para familias numerosas, el límite del 5,5 se incrementa hasta un 20% más. Por otra parte, las Comunidades Autónomas pueden incrementar en otro 25% el límite de ingresos de la unidad familiar, en función del precio de la vivienda en su territorio.

Requisitos personales de uso

El comprador debe destinar la vivienda a vivienda habitual, y además como norma general, no puede ser titular de otra vivienda en propiedad.

Ventajas fiscales


Reducción del IVA. El tipo medio del IVA para viviendas de protección oficial es el del 4% (incluyendo anejos inseparables de la vivienda: camarote, trastero y hasta dos plazas de garaje), frente a un 7% de las viviendas nuevas libres.
Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Ventajas económicas


Bonificación en aranceles y honorarios de Notarios y Registradores.
Las ayudas se concentran en las personas que acceden por primera vez a la vivienda y también en las familias numerosas, a las que se ayudará por cambio de vivienda a una de mayor superficie cuando aumente el número de miembros de la familia.
Se intensifican las ayudas a familias de menores ingresos, dando un trato especial a las que no superen 1,5 veces el salario mínimo.
o Ayudas a la entrada: se destinarán a familias con ingresos no superiores a 3,5 veces el salario mínimo. Estas ayudas vendrán acompañadas de una subsidiación de las cuotas de amortización de los préstamos hipotecarios para aquellas familias con ingresos no superiores a 4,5 veces el salario mínimo.
Si lo desean, las familias podrán sustituir la ayuda a la entrada por un incremento notable de la subsidiación de las cuotas de amortización.
Los jóvenes hasta 35 años recibirán además una ayuda especial de 3.005 euros para la adquisición de una vivienda. Las familias numerosas, en función del número de hijos, recibirán una ayuda especial de hasta 4.207 euros.
Limitaciones

La Administración fija un precio máximo de venta, ya sea para el promotor que la construye o para un propietario de vivienda VPO que quiera venderla e incluso alquilarla.

En algunas Comunidades, como el País Vasco, la Administración tiene incluso derecho de tanteo y retracto para determinadas viviendas. Esto significa que para poder vender ciertas viviendas VPO deben ser ofrecidas primero a la Administración, que tiene de plazo un mes para decidir si la quiere o no. En caso de que decida no adquirirla, se puede transmitir la vivienda al comprador, evidentemente al precio máximo fijado.

El incumplimiento de estas limitaciones implica la descalificación de la vivienda con carácter de sanción. Esto conlleva la imposición de multa y la devolución de las cantidades recibidas en concepto de subsidiación de intereses y subvenciones a fondo perdido, incrementadas con los intereses legales desde su percepción.

Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública o privada, según la personalidad jurídica del promotor. En las viviendas protegidas se distinguen diversos regímenes, en función del nivel máximo de renta de los compradores y del precio máximo permitido. Son también viviendas protegidas las viviendas sociales dirigidas a los sectores más bajos de renta.

Esta clasificación de ventajas y limitaciones de las Viviendas de Protección Oficial es general y aproximativa. Algunas de estas ventajas y limitaciones varían de una Comunidad Autónoma a otra. Por eso, si estás interesado en la compra de una vivienda protegida, ponte en contacto con los servicios de vivienda de tu Comunidad Autónoma. Así, tendrás datos más concretos para clarificar tu decisión.

Cooperativas

Una cooperativa de viviendas es una empresa constituida por personas cuyo interés es construirse una vivienda, sea ésta o no de protección oficial.

En muchas ocasiones, la cooperativa contrata directamente el equipo profesional oportuno (los arquitectos, el constructor...)

También existen empresas especializadas en constituir cooperativas de viviendas y gestionarlas, cobrando unos honorarios en torno al 8-10% del precio de las viviendas. Son las llamadas sociedades gestoras.

Ventajas

Las cooperativas de viviendas logran adaptar los precios a las posibilidades de la demanda.
En principio, el coste de las viviendas es inferior al del mercado, ya que se elimina el beneficio industrial del promotor (en torno a un 25% del valor de la vivienda). Además, la forma de pago se adapta a las necesidades de los socios cooperativistas, siempre que sean compatibles con la financiación de la obra.

Inconvenientes

No se firma ningún contrato con ningún promotor, sino que los socios asumen la promoción. Por eso deben hacer ellos mismos un seguimiento de las obras, y deben asumir sobrecostos o demoras en la entrega en caso de problemas.
En ocasiones, hay que tener cuidado con la posible acción fraudulenta o falta de profesionalidad de algunas sociedades gestoras.

Intermediarios

Si buscas tu vivienda a través de intermediarios, tienes la seguridad de que vas a estar asesorado por profesionales. En la mayor parte de los casos, ellos se van a hacer cargo de todas las gestiones necesarias hasta que tengas la casa en propiedad.

Ventajas

La principal ventaja está en que te ahorran tiempo. Entre los servicios que normalmente ofertan, suelen estar:

Información sobre el valor de los inmuebles en venta.
Intermediación entre vendedores y compradores.
Información sobre el mercado inmobiliario, facilitando al comprador las ofertas más adecuadas a sus necesidades, gustos y posibilidades.
Ayuda en la gestión de formalización de la compra y asesoramiento en la búsqueda de financiación.
Bastantes intermediarios te ofrecen la posibilidad de recibir todos o algunos de sus servicios por Internet. Pueden que te faciliten on-line desde la información personalizada, que recibirás en tu correo electrónico, hasta las gestiones de escrituración, registro y adquisición de financiación.
Inconvenientes

Los intermediarios le cobran una comisión a la persona que vende (entre el 2% y el 5% del precio de la vivienda). Esto influirá en el precio de venta del inmueble.

Tipos de intermediarios

Existen variados tipos de intermediarios, porque el sector inmobiliario está liberalizado por ley desde 2000. A grandes rasgos, podemos distinguir entre tres tipos de intermediarios:
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs).
Inmobiliarias (con o sin API).
Gestores Inmobiliarios (no son APIs).
Sea cual sea el tipo de intermediario que elijas, obtendrás unos servicios similares en cuanto a información, asesoramiento, gestión, etc.

¿Qué diferencias hay entre estos tres tipos de intermediarios?

Según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la diferencia básica entre los APIs y otro tipo de intermediarios reside en el seguro de responsabilidad civil. Los APIs cuentan con este seguro, mientras que los demás intermediarios puede que no.


¿Qué es el seguro de responsabilidad civil?

Es un seguro que afecta al intermediario, no a ti directamente. Pero el hecho de que tu intermediario lo tenga, te dará seguridad en caso de posibles problemas, negligencias o imprevistos en el proceso de compra de tu vivienda.
¿Cómo sé que mi intermediario cuenta con este seguro?

Si es un API: pídele que te muestre su carnet profesional oficial. Este carnet certifica que está reconocido como API, y que por lo tanto, cuenta con el seguro.
Si es una inmobiliaria (sin API) o un gestor: solicita que te muestre su seguro de responsabilidad civil.

Promotores

Un promotor es un empresario que se dedica a la promoción y venta de viviendas.

Ventajas

Si vas a comprar una vivienda nueva pero no quieres pasar por intermediarios, acude directamente a un promotor. Recuerda que los intermediarios cobran al vendedor una comisión (entre el 2% y el 5% del precio de la vivienda), lo cual repercutirá en el precio de venta.

Una ventaja de comprar vivienda a través de promotor consiste en que puedes adquirirla sobre plano o en construcción. Así, si quieres añadir alguna modificación a la vivienda, puedes negociarlo con el promotor: cualquier mejora saldrá más barata que si se hace con la casa terminada.

¿Cómo evitar la publicidad engañosa?

Antes de que te dirijas a un promotor, es conveniente que sepas qué información y documentación debe proporcionarte. De esta manera, evitarás cualquier posible fraude.

Primero, pide un folleto. Guárdatelo.
Si lo que el folleto promete te interesa, pide la documentación que verifique que todos los datos son ciertos.
Folletos o documentos similares. Han de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar siempre los siguientes datos:

Fase de construcción en la que se encuentra la vivienda.
Datos sobre su ubicación.
Datos de identificación del vendedor: nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción en el Registro Mercantil (si el vendedor está constituido como sociedad mercantil).
Descripción general del edificio y de la vivienda, con su superficie útil, sus zonas comunes y sus servicios accesorios, así como referencia a los materiales empleados en la construcción (memoria de calidades).
Situación registral (datos del Registro de la Propiedad) del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique suficientemente la finca.
Precio total de la venta y forma de pago.
Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma. Los folletos o documentos similares utilizados en la oferta, promoción y publicidad tienen igual fuerza obligatoria que el contrato. Tú, como comprador, podrás exigir su cumplimiento al promotor. (Real Decreto 515/89).
¿Cómo me aseguro de que lo que dice el folleto es cierto?

Es el promotor mismo (o el intermediario entre el promotor y tú) quien debe facilitarte la documentación que certifique que la información de los folletos es verdadera.

Los promotores, empresarios y profesionales de la venta de la vivienda deberán tener a disposición de los compradores, del público y de las autoridades competentes la siguiente documentación:

Plano general del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del trazado de las redes eléctrica, agua, gas, calefacción. Garantía de las redes y medidas de seguridad contra incendios.
Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas para la construcción de la vivienda, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
Información tributaria, forma contractual prevista, fecha de entrega de la vivienda, fase de edificación y nombre y domicilio del arquitecto y constructor de la obra.

De particular a particular

Si decides comprar de particular a particular, te ahorrarás la comisión que cobran los intermediarios (entre un 2% y un 5%), pero tendrás que dedicar más tiempo al proceso de compra de tu vivienda. Además, tendrás que prestar una mayor atención, para asegurarte de que estás haciendo las cosas bien. En definitiva, te vas a convertir en tu propio gestor.

¿Cómo encuentro a los particulares que venden sus viviendas?
En periódicos gratuitos.
A través de los anuncios clasificados de periódicos de gran tirada. Estos anuncios suelen detallar tanto las características principales del inmueble como su precio.
En publicaciones especializadas del sector inmobiliario.
En los tablones de anuncios de supermercados, oficinas de información, centros sociales.
Si tienes muy claro cuál es la zona donde deseas vivir, puedes recorrerla y sacar partido de los carteles que suele haber en los portales y en las viviendas.

Vivienda de segunda mano

Antes de compar una vivienda de segunda mano es conveniente tener en cuenta una serie de cuestiones:

Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
Situación de la vivienda dentro del edificio.
Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
Distribución de la vivienda.
Habitaciones interiores y exteriores.
Metros cuadrados útiles y construidos.
Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques.
Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías.
Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.
Situación de las tomas de electricidad, luz y TV.
Estado de suelos, paredes y techos.
Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales.
Presión del agua en los grifos.
Aire acondicionado.
Armarios empotrados.
Cocina amueblada: estado.
Aislamiento térmico.
Aislamiento acústico.

¿Qué voy a observar en una vivienda sobre plano o en construcción?

Situación del edificio en planta, dentro del solar y de la zona.
Descripción de las zonas comunes, tanto internas como externas.
Situación de las viviendas dentro del edificio.
Situación de los garajes y trasteros dentro del edificio.
Diferentes tipos de viviendas dentro de la promoción.
Distribución de las viviendas.
Habitaciones interiores y exteriores.
Metros cuadrados útiles y construidos.
Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques.
Pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías.
Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.
Calefacción y agua caliente.
Aire acondicionado.
Tomas de electricidad, luz y TV.
Posibilidad de hacer cambios y mejoras en la distribución y en los materiales.
Armarios empotrados.
Cocina amueblada.
Aislamiento térmico.
Aislamiento acústico.

¿Qué voy a observar en una vivienda ya construida?

Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
Situación de la vivienda dentro del edificio.
Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
Distribución de la vivienda.
Habitaciones interiores y exteriores.
Metros cuadrados útiles y construidos.
Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques.
Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías.
Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.
Situación de las tomas de electricidad, luz y TV.
Estado de suelos, paredes y techos.
Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales.
Presión del agua en los grifos.
Aire acondicionado.
Armarios empotrados.
Cocina amueblada.
Aislamiento térmico.
Aislamiento acústico.